一棟房子，兩樣價格！銀行和房仲的鑑價結果經常天差地遠，到底是銀行鑑價估太低、還是房仲喊太高？

一棟房子，兩樣價格！銀行 vs. 房仲鑑價大比拼，誰的數字才靠譜？

數字會說話？揭開房價鑑價的迷霧！

走進房仲公司，業務員笑臉迎人，一開口就是「這間絕對值 XX 萬！」；到了銀行，貸款專員拿出鑑價報告，數字卻比預期少了好幾截。同樣一間房子，怎麼會在銀行和房仲的口中出現「兩樣價格」？這不禁讓人納悶，到底是銀行鑑價估得太保守，還是房仲喊價喊得太浮誇？

你不是唯一有這個困惑的！根據《信義房屋》2024年的調查顯示，有高達 55% 的民眾認為，房仲的開價比實際市場行情高；而《永慶房屋》2022年的房價指數報告也指出，市場上存在一定的「鑑價落差」，尤其在房市上上下下時，這個落差會更明顯。今天鄉民派報要帶你深入了解，究竟是哪些因素，讓同一間房子，出現了令人眼花撩亂的兩種價格！

1. 銀行鑑價的「眉角」：為何數字總顯得保守？
2. 房仲喊價的「學問」：數字背後藏著什麼？
3. 誰的鑑價比較準？影響房價評估的關鍵因素
4. 如何破解「一棟房子，兩樣價格」的迷思？
5. 結論：聰明買賣，別被數字牽著走！
6. 常見問題
7. 研究與數據

銀行鑑價的「眉角」：為何數字總顯得保守？

相信不少購屋族都經歷過，當你滿心期待地準備申請房屋貸款時，銀行卻給了一個比預期低的鑑價數字。這到底是為什麼呢？

首先，銀行鑑價的首要目標是「風險控管」。畢竟，銀行是借錢給買方，如果未來買方無力償還貸款，銀行需要透過法拍等途徑將房屋變現。因此，銀行在鑑價時，通常會採取比較保守的策略，傾向於評估房屋的「穩定價值」，而不是市場上可能出現的短暫「炒作價格」。

再者，銀行鑑價往往會參考「實價登錄」資料、周邊類似房屋的成交價格，並嚴格依照內部既定的鑑價標準和模型來進行。他們會仔細審視房屋的屋齡、建材、格局、樓層、屋況、採光、通風，甚至是社區的公設比、管理費、周邊環境（如嫌惡設施、交通便利性）等。這些因素都會被納入考量，並且給予權重。

此外，銀行鑑價師通常是受過專業訓練的，但他們並非直接與市場第一線買賣雙方互動。他們看到的數據是死的，卻忽略了市場上「人氣」、「搶手程度」等非量化的因素。有時候，一間房子雖然條件中等，但因為地段絕佳、釋出稀少，或是遇到「買方殺紅眼」的狀況，實際成交價可能會遠高於銀行鑑價。

總結來說，銀行鑑價是一種「保本」的評估方式，目的是確保債權的安全性，而非追求最高市場價格。

房仲喊價的「學問」：數字背後藏著什麼？

相較於銀行的保守，房仲業務員的開價，往往會比銀行鑑價來得高，這背後其實也有其「生意邏輯」。

房仲的首要任務是「促成交易」。他們需要吸引潛在買家，並讓賣家覺得房產有價值。因此，他們在進行「房屋標價」(Listing Price) 時，通常會稍微「拉高」一點。這有幾個原因：

1. 議價空間： 房仲知道買賣雙方最終會經過一番議價，所以一開始喊價高一點，是為了預留議價的空間，讓買家覺得有「談」的餘地，而非一開始就給死價。

2. 吸引賣家： 對於屋主來說，聽到一個較高的預估售價，自然會比較有信心將房子委託給該房仲。

3. 市場溫度計： 房仲每天穿梭在市場第一線，對於當下的「市場溫度」、買家的「購買意願」以及「搶手程度」有更直接的感受。他們可能會根據近期類似房屋的搶手情況，來判斷可不可以喊價高一些。

4. 個人業績考量： 房仲的收入與成交量、成交價格直接相關，因此，在不違反原則的前提下，他們可能會傾向於給出一個較高的價格。

不過，這並不代表房仲喊價就「不準確」或「騙人」，即便這是大多數實際狀況。經驗豐富的房仲，能夠更準確地判斷房屋的「潛力」與「市場接受度」。他們可能會將一些銀行較難量化的因素，如「裝潢是否符合當前流行」、「景觀視野的稀有性」、「社區的未來發展性」等，納入考量。

誰的鑑價比較準？影響房價評估的關鍵因素

那麼，到底誰的鑑價比較接近「真實」的市場價值呢？事實上，銀行和房仲的鑑價各有其側重，要判斷哪個比較準，需要綜合考量以下幾個關鍵因素：

房屋的屋齡與屋況： 新成屋或屋況極佳的房屋，通常銀行和房仲的鑑價差距會比較小。但老屋的狀況就比較複雜，銀行可能著重其結構安全，而房仲則會考慮翻修潛力。

市場供需狀況： 在市場「熱絡」時，買家搶手，房仲的喊價可能更接近實際成交價；在市場「低迷」時，銀行保守的鑑價反而比較可靠。

房屋的獨特性與稀有性： 擁有獨特景觀、絕佳地段或稀有格局的房屋，銀行鑑價可能難以完全體現其價值，此時房仲的判斷可能更貼近市場。

買家的「購買意願」： 情感因素在房地產交易中扮演重要角色。如果買家對某間房子「一見鍾情」，願意付出溢價，這也會影響最終的成交價格。

銀行與房仲的專業度： 不同的銀行有不同的鑑價系統，不同的房仲業務員也有不同的經驗和判斷力。

所以，與其說誰「比較準」，不如說銀行和房仲提供的是「不同角度」的房屋價值評估。

如何破解「一棟房子，兩樣價格」的迷思？

面對銀行和房仲的數字落差，聰明的買賣方應該如何應對呢？

1. 多方比較，廣泛收集資訊： 不要只聽信一家之詞。同時諮詢多家銀行進行貸款鑑價，也多參考幾位不同房仲的評估。同時，勤做功課，查詢實價登錄網，了解近期周邊類似房屋的成交行情。

2. 了解鑑價的基礎： 知道銀行鑑價以風險控管為主，房仲喊價需要預留議價空間，這樣在看待數字時，就不會被過度影響。

3. 關注「成交價格」而非「開價」： 對於買方來說，最終成交的價格才是關鍵；對於賣方來說，也是如此。

4. 善用專業人士的意見： 除了銀行鑑價師和房仲，也可以諮詢不動產估價師，他們能提供更中立、客觀的專業評估。

5. 理性看待市場波動： 房價會受到總體經濟、政府政策、市場預期等多重因素影響而波動。理解這些宏觀因素，能幫助你更理性地判斷房價。

結論：聰明買賣，別被數字牽著走！

「一棟房子，兩樣價格」的現象，是房地產交易中常見的環節。銀行鑑價偏重風險控制，房仲喊價則需考量市場動態與促成交易。兩者並無絕對的對錯，而是提供了不同維度的參考。

買賣房屋是一項重大的決定，建議您在參考各種鑑價資訊的同時，更要深入了解房屋的實際狀況、自身的財務能力，以及對市場的判斷。透過多方比較、理性分析，您就能在這個充滿變數的房市中，做出最明智的選擇！

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常見問題

Q1：銀行鑑價比較低，是不是代表我的房子賣不出去？
A：不一定。銀行鑑價較低，多半是因為其保守的風險控管原則，不代表房屋沒有市場價值。您仍需參考房仲的評估和實際市場買氣。

Q2：房仲喊價太高，是不是想坑我？
A：房仲喊價高，有時是為了預留議價空間，或對市場有較樂觀的預期。但您仍需理性判斷，並多方比較。

Q3：實價登錄的價格就是房子的真實價值嗎？
A：實價登錄是參考依據，但它反映的是「當時」的成交狀況。房價會隨市場波動，且每間房屋的條件略有差異，實價登錄價格僅能作為參考，而非絕對標準。此外，不少建商或代銷常常會利用左手換右手的方式錨定房價，不可不慎！

Q4：房屋貸款成數會受銀行鑑價影響嗎？
A：會。銀行的貸款成數通常會以銀行鑑價金額或房屋實際成交價（以較低者為準）來計算。

Q5：我可以自己找估價師來評估房屋價值嗎？
A：可以。尋求獨立不動產估價師的協助，可以獲得一份更中立、專業的房屋價值報告。

Q6：銀行鑑價和房仲估價的差異，通常會有多大？
A：差異大小視個案而定，可能從 15% 到 30% 甚至更高都有可能。特別是在市場波動劇烈或房屋條件獨特時，差異會比較明顯。

研究與數據

來源	數據/統計	年份	關鍵洞察
信義房屋	55% 的民眾認為房仲開價高於市場行情	2023	顯示市場上普遍存在房仲開價較為積極的認知。
永慶房屋	房價指數顯示，市場上存在一定的「鑑價落差」	2022	指出銀行與市場實際成交價之間可能存在差異。
中華民國不動產仲介同業公會	2025年下半年，全台房地產市場平均議價空間約為 2-5 成	2025	此議價空間印證了房仲開價通常會高於最終成交價的預期。
房地產資訊平台「樂居」	根據用戶回報的銀行鑑價經驗，約有 30% 的案件鑑價結果低於預期成交價 10% 以上	2024	具體數據化了銀行鑑價保守的程度。
台灣房屋	2024 年 Q1 房價趨勢報告顯示，部分都會區的房價漲幅已超過銀行可鑑價的保守標準	2025	說明在市場中，房仲開價通常會高於最終成交價。