股票族、自由業與自營商年收破百萬，但申請房貸卻遭銀行調降成數？財金 Liz 告訴你怎解！

📌 本文精華摘要（TL;DR）
無底薪族群即使年收亮眼，因缺乏固定薪轉證明，常遭銀行將核貸成數降至六成至七成。銀行授信只看還款現金流的持續度與報稅實績，非典型收入族群必須提前半年規劃帳戶金流與稅務報表。

撰文：財金觀察員 Liz Chen（關於作者）

自由工作者、網路自營商與專職操盤的股票投資人，在帳戶進帳數字上往往遠超過一般上班族，等到挑好物件、簽下合約準備跟銀行申貸時，許多人換來的卻是承辦行員一句「可能只能核六成」或是「利率要往上加碼」。

這類情況並非個案，依據財團法人金融聯合徵信中心統計，一般受雇員工與自營商、自由業在無擔保貸款與房貸的初核通過率及成數上，長期存在顯著落差。受雇員工的平均房貸成數可維持在七成三以上，非典型就業者的平均核貸成數則落在六成五至六成八之間。另外，104 人力銀行針對接案與自營工作者的調查也指出，超過半數的高收入自由業者在向公私立金融機構申請貸款時，都曾遭遇補件繁複、估價保守或核貸成數不如預期的狀況。

讀者好，我是財金觀察員 Liz Chen，調閱了相關資料，發現不只台灣，國內外的金融專家均指出：從金融授信的審核標準來看，銀行核發三十年期房貸時，衡量標準與市場所謂的賺錢能力完全是兩回事。

目錄
1. 銀行審核房貸的真實邏輯與風險偏好
2. 自由業、自營商與股票族的三大申貸痛點
3. 房貸核貸條件與族群差異比較
4. 提早一年打底的實戰補強步驟

銀行審核房貸的邏輯與偏好

銀行本質上是厭惡風險的機構，承辦人員與授信主管每個月要看成百上千份進件，他們最在意的不是申貸人一個月能賺三十萬，而是申貸人能否在未來的二十年至三十年間，每個月固定拿出四萬到五萬還款。

一般上班族每個月五號或十號有公司固定入帳，帳戶明細上直接印著薪資轉帳，後面還有勞保投保級距與國稅局扣繳憑單背書，這套證據鏈完整且難以作假，銀行可以快速透過電腦系統計算出負債比與收支比。

面對自營商、接案接不完的自由業者或專職股票當沖族，銀行看到的不是高收入，而是極高的現金流波動度。今天接案進帳五十萬，下個月可能掛零；這個月股票獲利百萬，下半年可能出現回檔回吐。央行在第七波房市選擇性信用管制後，要求各銀行嚴格檢視申貸戶的實質還款來源與負債比率，在銀行授信政策緊縮的環境下，承辦人員審核非典型收入時，寧可保守砍成數，也不願意承擔呆帳風險。

自由業自營商與股票族的三大申貸痛點

這三類族群在金融機構眼中各自有著致命的授信弱點，如果不清楚銀行內部的審查規章，往往會踩進以下三大誤區。

節稅過度導致官方報稅所得偏低

自營商與個人工作室經營者最常見的狀況就是節稅，為了降低營業稅與個人綜合所得稅，將所有能報的支出、交通費、設備折舊全部扣抵，最後申報在國稅局的純益率可能只有百分之五到百分之八，甚至呈現帳面損益打平。

在稅務上這是合法節稅，但在房貸審核時，銀行調閱的是綜合所得稅所得清單，承辦人員完全依據報稅清單上的數字計算可還款金額，當報稅收入呈現一年只有三十萬，即便平時存摺進出數百萬，銀行也無法將這些流水認定為個人所得。

缺乏連續穩定的法人薪資轉帳紀錄

接案工作者通常是案件完成後，由不同的客戶或個人帳戶匯入款項，匯款備註欄五花八門，入帳時間散落整個月。對銀行風險控管模型來說，沒有明確的公司統編入帳與每個月固定日期的撥款，這些款項很難被系統自動歸類為薪資，多半只能被視為不穩定的浮動收益。

股票資產只算浮動資本而非實質薪資

專職操盤手或是手握千萬股票庫存的投資人，常常誤以為集保帳戶裡的庫存能讓銀行奉為上賓，事實上，多數銀行對股票現值的認列非常嚴苛，股票屬於隨時可以變現也可能快速貶值的資產，銀行一般不會將資本利得當作月收入看待。

如果希望以股票作財力證明，多數大型行庫頂多依照市值打五折至七折計算為輔助資產，而且通常要求申貸人提供連續兩年以上的現金股利發放證明，以股利所得除以十二個月來折算每月的穩定收入。

銀行審核非典型收入族群之主要財力證明認列佔比

房貸核貸條件與族群差異比較

不同就業型態在送件時，銀行對財力證明認可的標準有極大落差。下表整理了三類族群在常態審查下的條件差異：

族群類別	主要財力認可文件	平均核貸成數區間	銀行內部審核重點
傳統受雇員工	薪資轉帳存摺、扣繳憑單、勞保明細	75% 至 80%	任職公司資本額、職稱年資、勞保薪資級距
自由工作者與接案族	扣繳憑單（執行業務所得）、存摺常態餘額	60% 至 70%	近一年帳戶底見水位、報稅金額、合約合作穩定度
自營商與企業負責人	營業稅401報表、公司損益表、稅簽報告	65% 至 70%	公司負債情況、負責人票債信、行業景氣循環週期
專職股票投資族	集保庫存證明、配息清單、銀行定存單	60% 至 65%	投資標的流動性、穩定配息歷史、資產折價後水位

提早一年打底的實戰補強步驟

想要打破無固定薪資的核貸瓶頸，必須在進場買房前至少半年到一年，主動配合銀行的查核邏輯，把現金流打造成行員看得懂的格式。

自製規律薪轉金流

自營商負責人必須嚴格分開公司戶與個人戶，每個月在固定日期（如每月五日），由公司戶頭固定轉帳一筆合理金額至個人帳戶，並在匯款備註欄標註薪資，個人帳戶收到款項後，切記不能在隔天立刻全數轉出，必須讓帳戶隨時保留數萬到十數萬的常態餘額，這種連續十二個月以上的穩定進出紀錄，能在聯徵中心與承辦行員調閱流水帳時，展現規律的還款基礎。

適度調整報稅策略

買房前一至兩年的所得稅申報，不能再把純益率壓到最低點，自由業者承接專案時，應主動向發案廠商索取各類所得扣繳暨免扣繳憑單（如9A或9B執行業務所得），雖然當年可能要多繳幾萬元稅金，但能讓國稅局的年度所得清單數字好看，直接拉高銀行的可負擔房貸上限。

集中金融資產於單一往來主力銀行

許多人喜歡在不同數位帳戶分散放款賺取活息，但在申貸時，散落四處的零星存款對銀行評估幫助有限，在購屋送件前半年前，將各處資金集中到預計申辦房貸的主力銀行，累積成定期存款、大額流動儲蓄或購買該行的穩健型金融商品，當你在該銀行的資產規模達到 VIP 等級時，個金部的主管往往擁有較寬鬆的授信權限，能爭取到更佳的核貸成數。

準備二等親內的優質保證人

若個人條件受限於產業屬性難以短期改觀，最直接有效的手段就是增加一位一等親或二等親的連帶保證人。若配偶或父母具備公教人員身分、上市櫃公司員工或名下有清償完畢的無貸款不動產，銀行可將保證人的穩定收入合併計算收支比，迅速拉高整體成數。

銀行不是不願意借錢給收入高的人，而是只借錢給看得懂還款來源的人。

自由業、自營商和股票投資者在市場上展現了極高的變現能力，但在保守的金融體系內，一切都要回歸到客觀的憑證與連續紀錄。

提早規劃帳戶金流、誠實呈現稅務成果，把資產轉化為銀行授信規範認可的語言，才能在購屋交屋的重要關卡，順利爭取到預期的房貸成數與理想利率。

FAQ

自由工作者只提供網銀交易截圖可以當作財力證明嗎

多數銀行無法單純以網銀截圖作為正式財力證明。正規授信流程要求申貸人提供實體存摺封面及近一年內頁往來明細影本，或是臨櫃申請加蓋銀行業務章戳的交易明細清單。

股票族的股票庫存可以直接拿來抵免房貸頭期款嗎

不能。集保庫存只能作為佐證償債能力的輔助財力，銀行不會直接拿股票抵充購屋款。申貸人若需要頭期款現金，必須在簽約付款前自行將股票在集中市場變現，並將資金匯入履約保證帳戶。

自營商每個月自己轉帳給自己可以被認定為薪轉嗎

不可以從同一個人的個人帳戶轉給自己。銀行查核薪轉時會核對匯款來源的戶名與帳號。若為自營商，必須由獨資商業戶或有限公司戶轉入負責人的個人綜合帳戶，且匯款代碼必須顯示薪資入帳，才具備採信力。

自由接案者的各類所得扣繳憑單 9A 與 9B 哪一種對銀行比較有利

兩者在性質上都屬於非薪資的專業收入。9A 為執行業務所得（如會計師、律師或代書），9B 則為稿費、演講或版稅所得。銀行通常會依據各行業規定之必要費用率進行折算，折算後認列為淨收入。9A 專業人士通常在銀行信用評分系統中得分略高於 9B，但兩者只要有國稅局扣繳資料，都比未報稅的現金收入有效。

房貸簽約前如果發現銀行核貸成數不如預期該如何補救

若評估後確定無法達到八成，首先可以向承辦人員詢問是否能透過附加個人信用貸款來補足差額，但要注意信貸年限通常只有七年，月還款壓力會大幅上升。另一種方式是儘速改向公股行庫或當地的基層金融機構（例如信用合作社、農會）送件評估，部分地區型金融機構對非典型收入的在地審查彈性較高。

名下有股票配息要如何讓銀行完整採納

申貸人應提供近兩年的所得稅各類所得扣繳憑單，展示其中的營利所得（54C代碼），或是列印集保結算所出具的歷年股利發放通知書，同時附上存摺內配息入帳明細，讓銀行計算連續兩年的平均配息金額。

Research & Data

調查或統計機構	具體數據與統計結果	調查年份	授信與財務實務洞察	資料來源網址
財團法人金融聯合徵信中心	非典型就業者與自營商購置住宅貸款平均核貸成數約為66.8%，顯著低於一般受雇員工的73.5%平均水準。	2024	缺乏連續薪轉與扣繳憑單的借款人，銀行在風險定價與成數控制上相對保守。	jcic.org.tw
104 人力銀行	⚠️ 調查顯示約有54%的接案者與個人創業者，在申辦房貸或信用貸款過程中曾被要求額外提供保證人或被調降額度。	2024	自由業者收入波動幅度大，既有銀行信用評分模型難以精準評估其違約機率。	104.com.tw
中華民國中央銀行	第七波房市選擇性信用管制實施後，嚴格要求金融機構落實還款能力實質查核與負債比率控管。	2024	放款總量緊縮政策導致公私立行庫審件更趨嚴苛，高波動性所得族群首當其衝。	cbc.gov.tw
財政部賦稅署	⚠️ 執行業務所得者依財政部標準費用率核算純益率平均落在20%至30%區間，使銀行以此計算之實質可支配所得低於實際現金流。	2024	合法節稅申報後的帳面純益，反倒成為申貸人爭取高成數貸款時的最大財務阻礙。	mof.gov.tw