地面師猖獗！15家庭破產淪落街頭！揭秘2億詐騙手法！

有沒有聽過「地面師」這種詐騙集團？光是聽到這三個字，就夠讓人背脊發涼了。近年來，台灣的「地面師」真的越來越猖獗，手法超級高明，受害者往往是血本無歸，甚至從有殼族一夕之間變成無殼蝸牛！

根據警政署刑事警察局統計，2023年全國詐欺案件總財損金額高達新台幣88.78億元，這個數字真的超嚇人，而其中不動產和假投資詐騙更是大宗！你不小心，就可能成為下一個冤大頭。

更慘的是，根據內政部地政司的數據，2023年全國不動產交易糾紛申訴案件就超過1700件，這些糾紛的背後，有多少是潛藏著地面師的黑手，利用你對土地、房屋的憧憬，佈下天羅地網？

我們要來好好聊聊這些壞蛋是怎麼操作的，他們是怎麼把15個家庭搞到破產、淪落街頭，讓高達2億多的血汗錢付諸東流！

別以為這些事離你很遠，房地產交易水很深，稍不留意，就可能掉進陷阱。今天就來把地面師的詐騙手法徹底揭秘，還要教你如何防範，保護好你辛辛苦苦打拼下來的家產安全！

1. 地面師是誰？他們怎麼找上你？
2. 揭秘地面師「一魚多吃」的詐騙劇本
3. 15個家庭如何一步步走向破產深淵？
4. 防範地面師詐騙！保護你的家產！
5. 地面師詐騙，法律怎麼辦？
6. 結論

地面師是誰？他們怎麼找上你？

「地面師」其實就是一群專門利用不動產（也就是土地或房屋）進行詐騙的高段班犯罪集團。他們可不是那些只會打電話的詐騙小嘍囉，這些人對地政法規、不動產交易流程，甚至連人情世故都摸得一清二楚，而且偽造文書的功力更是爐火純青！

通常，地面師會鎖定那些年邁、不常露面、獨居、或久居海外的土地所有權人。

為啥？因為這些地主比較容易成為他們冒充的目標啊！他們會先透過各種管道，像是地政資料、仲介資訊，甚至從一些你意想不到的地方，去找出那些價值高、產權單純，但地主本人較少管理的不動產。他們鎖定的目標，就像是獵人瞄準了肥美的獵物一樣，精準又狠毒。

找到目標之後，他們的第一步就是「複製身份」。這點真的很可怕！他們會想辦法取得地主的身分證字號、戶籍資料，然後找人冒充地主。

你想想看，他們會找外貌跟地主有幾分相似的人，甚至透過整形、化妝，讓「假地主」看起來跟「真地主」幾乎一模一樣。

接下來，他們會去戶政事務所謊報遺失，重新申請身分證。這張「假身份證」就是他們所有詐騙行為的通行證，真是太瞎了！

揭秘地面師「一魚多吃」的詐騙劇本

這些地面師的詐騙劇本根本就是電影情節，而且往往是「一魚多吃」，讓多個受害者同時上鉤！他們通常會演好幾場戲：

劇本一：假買賣，真過戶！

最常見的手法，就是找到一個真心想買房的「買方」。地面師會扮演假地主，把目標不動產用一個「略低於市價」的價格賣給買方。你想想，遇到這種好康，誰會不心動？買方在不疑有他的情況下，支付了高額頭期款或全款。

這時候，地面師會配合買方完成所有過戶手續，甚至找來配合的地政士（有些地政士是被騙的，有些則是同夥）。當不動產真的過戶到買方名下後，買方還覺得自己買到便宜，開心得不得了。

但他們沒想到的是，原來的真地主根本不知道這件事！等到真地主發現房子被賣掉，一狀告上法院，這時候買方才發現自己成了無辜的受害者，而假地主早就人間蒸發了！這種情況下，房子會被法院判還給真地主，買方錢房兩失，欲哭無淚。

劇本二：假抵押，真借貸！

另一種常見手法是利用不動產去跟銀行或民間金主進行抵押借貸。地面師同樣會扮演假地主，拿著假身分證和偽造的權狀，向銀行申請房屋貸款，或者向地下錢莊、民間借貸公司借錢。這些金融機構或金主看到有高價值不動產作為擔保品，通常會比較放鬆戒心，畢竟有房子押著，感覺有保障嘛！

貸款一旦核准，錢匯到假地主戶頭，地面師就拿錢跑路了。等到真地主發現自己的房子突然被設定了抵押權，甚至收到銀行或債權人的催繳通知，才知道自己的房子竟然被拿去貸款了！

這時候，真地主必須花費鉅額訴訟費用、時間和精神，來證明自己沒有借貸，還得面臨房子被法拍的風險。而那些無辜的債權人，雖然有抵押權，但因為借貸關係的真偽有爭議，也可能面臨血本無歸。

劇本三：連環騙，多方受害！

最狠的就是這種「連環騙」！地面師可能同時進行上述兩種手法，先用假地主的身分，把房子「賣」給一個人頭買方，然後再用這個人頭買方的名義去抵押借貸，或者轉手賣給其他不知情的買方。

這樣一來，中間牽扯的受害者越來越多，包括真地主、無辜買方、銀行、民間金主，甚至地政士和房仲都可能被捲入其中。涉案金額往往是天文數字，對社會和司法系統造成巨大負擔。這就是為何「2億詐騙手法」會導致「15家庭破產」的悲劇！

15個家庭如何一步步走向破產深淵？

你可能好奇，這些15個家庭是怎麼一步步掉入地面師的陷阱，最後破產、房子被法拍，甚至流落街頭的？這背後其實有很多人性的弱點和資訊不對稱被利用：

1. 資訊落差與輕信： 許多受害者（通常是買方或金主）因為缺乏不動產專業知識，對地政法規不熟悉，看到「好康」的物件或高價值的擔保品，就容易輕信對方。地面師往往會營造出急迫、便宜、機會難得的氛圍，讓人來不及思考就掏錢。

2. 偽造文件難辨真偽： 地面師的偽造技術高超，他們能做出幾可亂真的身分證、印鑑證明、土地權狀，甚至是印鑑章。即使是經驗豐富的地政士或銀行行員，如果沒有特別警覺或進一步查證，也很難一眼識破。很多受害者就是被這些看似真實的「鐵證」所蒙蔽。

3. 地政士疏忽或勾結： 雖然大部分地政士都是專業盡責的，但若碰到地面師精心佈局，或者有些地政士因一時疏忽，未嚴格執行身分核對、印鑑比對，就可能讓詐騙得逞。更惡劣的情況是，有些不肖地政士直接與詐騙集團勾結，成為共犯，這更是防不勝防。

4. 法律訴訟曠日廢時： 當真地主發現房子被賣或被抵押時，必須提起訴訟。這類不動產詐欺案件通常牽扯複雜的法律關係和金流，訴訟過程往往曠日廢時，可能長達數年。在這期間，受害家庭的經濟壓力、精神壓力都會非常巨大。

5. 房子被法拍，血本無歸： 對於無辜買方而言，即使房子是合法過戶到他們名下，但因為原始的買賣關係無效（假地主根本不是地主），法院最終會判決房子歸還真地主。買方支付的高額款項，地面師早已捲款潛逃，幾乎無法追回。如果買方還是貸款買房，那更是背上沉重債務，房子又沒了，最終只能面臨法拍的悲劇，家庭破產。

6. 真地主也是受害者： 就算真地主最終能拿回自己的房子，也得承擔漫長的訴訟費用、律師費，以及被詐騙造成的精神折磨。如果房子曾經被抵押借貸，還得先處理掉這些債務才能取回完整的產權，耗費甚鉅。

這些不幸的家庭，從渴望有個安穩的家，到被詐騙、背債、流離失所，這一切都源於地面師的惡劣手法。

防範地面師詐騙！保護你的家產！

看了這麼多可怕的案例，是不是開始緊張了？別怕！只要提高警覺，掌握一些防範之道，就能大大降低受騙的風險！

1. 親自出面最保險！

* 地主本人要定期關心不動產： 如果你是地主，尤其是久居國外或年事已高的長輩，務必定期或委託可信賴的親友、專業人士（例如律師或專業地政士）協助查看不動產的登記謄本。確認你的房子有沒有被不明人士設定抵押權或移轉登記。

* 買方或債權人務必核對身分： 買房或借貸，一定要堅持與地主本人直接接觸，當面核對身分證正本，比對照片，並要求簽名。如果對方推三阻四，說什麼不方便，那絕對有鬼！

2. 委託專業，但要慎選！

* 慎選專業地政士或律師： 在進行不動產交易時，務必委託信譽良好、經驗豐富的地政士或律師協助辦理。他們會協助你審核文件、確認流程。但切記，即便專業人士，你也要保持警覺。

* 切勿將身分證件交給不熟識者： 辦理相關手續時，身分證、印鑑證明、印鑑章等重要文件，都應該妥善保管，絕不能輕易交給不熟識的人。

3. 多方查證，不急不貪！
* 價格太低？小心有詐！： 如果遇到低於市價很多的「好康」，心裡就要打個問號了！「俗擱大碗」往往是詐騙的開端。

* 親自調閱謄本： 交易前，一定要向地政事務所申請土地建物登記謄本，仔細核對所有權人、抵押權設定等資訊是否正確。最好是多跑幾次，確認謄本資訊是否有異常變動。

* 查證印鑑證明： 核對印鑑證明上的印鑑與契約書上的印鑑是否一致。更進一步，可以向核發印鑑證明的戶政事務所查證該證明文件的真偽。

* 金流分次，確認無誤再給付： 大筆款項的支付應該分階段進行，並且確保每一步都合法、安全。例如，部分款項先信託給銀行，等到過戶完成且確認無誤後再撥款。

4. 善用「住址隱匿」、「謄本異動鎖」！

* 申請「住址隱匿」： 如果你不希望自己的戶籍謄本被輕易取得，可以向戶政事務所申請住址隱匿，限制他人查詢你的戶籍資料，這可以增加詐騙集團取得你個人資料的難度。

* 「地籍異動通知」服務： 內政部地政司有提供「地籍異動通知」服務。只要申請這項服務，當你的不動產有買賣、設定抵押等異動登記時，地政事務所就會主動發送簡訊或電子郵件通知你。這等於是幫你的不動產加裝了保全系統，一有風吹草動立刻就知道，能有效防堵地面師的冒用。這招真的超實用，大家一定要去申請！

地面師詐騙，法律怎麼辦？

面對地面師詐騙，受害者可以怎麼辦呢？這是一個非常複雜且艱鉅的法律戰役，但絕不能放棄！

1. 刑事告發：

受害者應立即向警政署刑事警察局、法務部調查局或地檢署提出刑事告發，告發地面師集團涉及偽造文書、詐欺、背信等罪名。檢警調單位會介入偵辦，追查犯罪集團成員及資金流向。

2. 民事訴訟：
* 確認買賣（或抵押）契約無效： 真地主必須向法院提起民事訴訟，主張「買賣契約無效」或「抵押權設定無效」，因為出售或設定抵押的人並非真正所有權人。法院會根據事證判斷，通常會判真地主勝訴，房子歸還。

* 不當得利求償： 無辜買方若已支付款項給詐騙集團，可以向假地主（即使難以追到人）或任何實際取得不法利益的共犯提起不當得利訴訟，要求返還所支付的價金。但現實是，錢很難追回來。

* 對地政士求償： 如果地政士在辦理過程中存在明顯的過失，例如未盡善良管理人之注意義務、未嚴格核對身分等，受害者可以向該地政士請求損害賠償。但這需要舉證地政士有過失。

3. 地政機關處理：

地政事務所會配合司法機關的調查結果，撤銷或更正錯誤的登記。然而，這個過程通常需要等待漫長的司法判決。

總之，一旦不幸受騙，務必第一時間尋求法律協助，向警方報案並諮詢專業律師。雖然追回損失往往困難重重，但透過法律途徑，至少可以爭取產權歸還，並盡力讓這些不法份子受到制裁。

地面師詐騙，真的讓人不寒而慄！他們利用人性弱點、法律漏洞和高超的偽造技術，把無數家庭推向破產深淵。

從新聞報導中我們知道，這類詐騙已導致15個家庭支離破碎、淪落街頭，涉及金額高達2億新台幣，這不只是數字，更是無數血淚。

鄉民派報深入剖析了地面師的慣用手法，從偽造身分、假買賣真過戶到假抵押真借貸，甚至連環詐騙，每一招都讓人膽戰心驚。但大家別灰心！只要我們提高警覺、不貪小便宜、多方查證、善用官方防詐服務（像是地籍異動通知），就能大大降低受害的風險。

記住，保護自己的財產，就是對抗詐騙集團最好的方式！在不動產交易中，多一份謹慎，就多一份保障。別讓你的血汗錢，成為地面師的囊中物！

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Q1：什麼是地面師詐騙？
A1： 地面師詐騙是指犯罪集團冒充不動產所有權人（即地主或屋主），利用偽造的身分證、印鑑證明及權狀等文件，將他人不動產拿去假買賣過戶給不知情買方，或向銀行、金主抵押借款，從中詐取鉅額金錢的犯罪手法。

Q2：地面師主要鎖定哪些不動產或地主？
A2： 他們通常鎖定價值高、產權單純，但地主本人不常露面、獨居、年邁或久居海外，較少親自管理的不動產。因為這類地主容易被冒充，且資訊不對稱性高。

Q3：如何判斷我是否遇到了地面師？有哪些警訊？
A3： 幾個明顯警訊包括：出售價格遠低於市價、地主本人不願或無法親自出面、要求倉促簽約付款、對細節模糊不清、拒絕提供或拖延提供詳細證明文件、使用舊式或不常見的印鑑。看到這些，一定要提高警覺！

Q4：地籍異動通知服務是什麼？可以怎麼幫助我防範地面師詐騙？
A4： 地籍異動通知是內政部地政司提供的免費服務。只要申請，當你的不動產（土地或建物）有買賣、抵押、繼承等任何登記異動時，地政事務所會主動發送簡訊或電子郵件通知你。這能讓你第一時間知道不動產的狀態，有效防堵地面師冒用你的名義進行登記。

Q5：萬一不小心被地面師騙了，我該怎麼辦？
A5： 第一時間請務必向警政署刑事警察局（撥打165反詐騙專線）或法務部調查局、地檢署報案，並諮詢專業律師。同時，向地政事務所提出異議登記，並準備好所有相關證據，循法律途徑主張權利。

Q6：在不動產交易時，地政士的角色是什麼？他們能幫我預防詐騙嗎？
A6： 地政士是專業的不動產交易代理人，負責文件審核、身分確認及登記流程。選擇信譽良好的地政士能大幅降低風險，他們會協助核對身分證、印鑑證明及權狀真偽。但你仍需全程參與，並確認地政士確實執行身分核對程序。

資料來源	數據/統計	年份	關鍵洞察
警政署刑事警察局	2023年全國詐欺案件總財損金額高達新台幣88.78億元，其中不動產及假投資詐欺為主要手法之一。	2023	顯示台灣整體詐欺犯罪金額龐大，地面師詐騙作為不動產詐欺的重要部分，對社會經濟造成嚴重衝擊。
內政部地政司	2023年全國不動產交易糾紛申訴案件逾1700件，其中涉及買賣、產權、登記等問題。	2023	龐大的不動產交易糾紛案件量，凸顯了市場中潛在的法律及身分冒用風險，為地面師詐騙提供了可乘之機。
法務部調查局	調查局在2022年破獲多起涉及不動產的詐欺集團，單一集團詐騙金額可達數千萬元至上億元。	2022	強調地面師詐騙集團的組織化與高額犯罪所得，對受害者財產造成毀滅性損失。
臺灣高等檢察署	2022年各地檢署偵結不動產相關詐欺案件約1200件。	2022	大量不動產詐欺案件進入司法程序，反映地面師等手法造成的社會問題與司法資源耗費。
永慶房產集團研究發展中心	民眾對於不動產交易安全的疑慮普遍存在，近六成民眾曾聽聞或身邊親友經歷不動產詐騙。	2023	反映大眾對不動產交易安全的擔憂普遍，凸顯地面師詐騙對民眾信心的侵蝕。